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銀行參與房地產(chǎn)的模式
開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、從管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般分為五個(gè)階段，即項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。
項(xiàng)目決策階段主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，通過對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行分析，對(duì)其經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)可行性作出判斷。在這一階段，銀行不會(huì)直接參與其中，但編制投資計(jì)劃、進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，會(huì)對(duì)融資進(jìn)行安排。那么，銀行此時(shí)可能已經(jīng)被牽涉其中了，即使只是開發(fā)商自己的意愿。
建設(shè)前期準(zhǔn)備階段主要是取得土地和辦理相關(guān)手續(xù)的階段。在這一階段中，取得土地是房地產(chǎn)投資中相對(duì)比較大的投入，約占項(xiàng)目開發(fā)成本的35%-40%。因此，在這一階段將涉及到融資的問題，銀行貸款作為常用的融資形式，通常是開發(fā)商的首選，銀行由此介入了房地產(chǎn)開發(fā)的一級(jí)市場(chǎng)——土地市場(chǎng)。
建設(shè)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體建造過程，在這一過程中將會(huì)涉及大量的資金投入，此時(shí)開發(fā)商的融資模式多采用開發(fā)項(xiàng)目貸款的方式，并以其在建工程抵押進(jìn)行貸款融資，銀行將在這一過程中參與到房地產(chǎn)開發(fā)過程中，介入了房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)——商品房市場(chǎng)。
房地產(chǎn)銷售階段則是房地產(chǎn)開發(fā)商回籠資金的過程，如果存在抵押，開發(fā)商首先進(jìn)行解押，然后預(yù)售或現(xiàn)售。在這個(gè)過程中，對(duì)于住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目，無論是預(yù)售還是現(xiàn)售，其常見的形式是提供個(gè)人住房按揭貸款。在這個(gè)過程中，銀行則是通過為購房人發(fā)放貸款的方式參與到了房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)——商品房市場(chǎng)。
在交付使用階段，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)型物業(yè)(商業(yè)或辦公等)，開發(fā)商可以選擇通過出租等方式自行經(jīng)營(yíng)物業(yè)。在這一過程中，如果企業(yè)自營(yíng)需要融資時(shí)，開發(fā)商同樣可能選擇用經(jīng)營(yíng)型物業(yè)貸款，這一模式類似于開發(fā)貸款的融資模式，都可以歸為房地產(chǎn)開發(fā)商的銀行信貸。
此外，在二手房市場(chǎng)，由于業(yè)主的融資需求，同樣存在以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保進(jìn)行融資的方式。那么，銀行通過抵押貸款的方式參與到了房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)中——二手房市場(chǎng)�？梢姡M管銀行不直接參與二手房的交易，但卻成為二手房交易的資金主要提供者。
總結(jié)上述過程，銀行通過融資的形式參與到土地市場(chǎng)(房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng))、商品房市場(chǎng)(房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng))以及二手房市場(chǎng)(房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng))，并在各個(gè)不同的階段，通過與不同的主體融資參與房地產(chǎn)市場(chǎng)。總的來說，銀行參與房地產(chǎn)市場(chǎng)模式可以歸納為房地產(chǎn)開發(fā)信貸模式、個(gè)人住房按揭貸款模式以及物業(yè)抵押貸款模式。 |
